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发表于 2021-2-9 23:40:39 | 查看: 16| 回复: 0
  2月6日北京新房成交150套,2月累计成交1240套,环比上月增加162%,同比去年上升6426%;二手房成交360套,2月累计成交4900套,环比上月增加165%,同比去年增加2244%。
  近期北京楼市的热度很高,相信很多正在买房或者卖房的朋友都感受到了,尤其是朝阳、海淀和西城的买家卖家,感受肯定非常强烈。时隔三年多之后,北京又出现了跳价卖房的情况。不得不说,在前段时间的市场里,北京的房东已经飘了。买房的人现在的状态就是,焦虑,不知道该怎么办,不知道年后的市场会持续之前的热度,还是会冷静下来。卖房人现在的状态是:年后肯定涨价,爱买不买,想买我还不一定卖。从2017年317政策出台之后,北京楼市在2018年、2019年以及2020年都有过回暖。不过回暖主要集中在刚需盘上,也就是500万以下的房子。原因就是上面讲的,北京的政策,对这些刚需其实是没啥限制的。每当房价跌到一定程度,北京的刚需盘市场就会有一次集中的回暖,涨幅基本上维持在5-10%。说回2020年。2020年,北京月租公寓北京的楼市确实回暖了,开头我们给大家提到了,但是大家只知道回暖还不足以去判断市场,因为北京市场是分化的,北京的市场分化,就是按照价格的分化,高总价和低总价是完完全全的两个市场。
  近期一些大城市的房价上涨较快,经营性贷款违规进入楼市的苗头又现。为此,部分银行提高了经营贷的准入门槛,有的还上调了经营贷利率。个人经营贷款利率此前通常为4%左右。而房贷利率通常为5年期贷款市场报价利率(LPR)上浮几十到上百个基点,约为5%到6%。去年底,央行、银保监会出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度后,部分银行房贷额度紧张,房贷利率有所上浮。 于是,个别中介机构把房贷“包装”成经营贷,让客户实现低利率购房。具体形式通常为:先为客户注册或过户一家公司,并伪造经营流水,让客户“变身”经营者。然后找垫资公司为客户提供一笔过桥资金来全款买房。待房子过户到购房者名下后,再将房子作为抵押物,向银行申请经营贷来偿还过桥资金。 提高准入门槛、调升利率虽然是避免资金违规流入楼市的有效之举,但也有人认为,这一措施可能“误伤”一些真正需要申请经营性贷款的小微企业和个体工商户,给其带来财务成本压力。
  二手房一直被视为整个市场的晴雨表。所以,北京约谈的是中介而不是房企,并要求他们在带看次数、成交价公示等方面作出若干限制。 顺便提一句,全国商品房销售面积、销售额,创下历史新高,请注意,这是在新冠肺炎疫情的背景下取得的成绩。疫情阻挡人们外出、限制人们聚集,但似乎没有阻挡人们买房的热情。哪怕是比往年减少了几个月的看房时间,也没影响到全年的交易。 往常来看,12月虽然是房企冲年度业绩的时间,但并非成交旺季,多数年份的12月和1月反而是量价低谷,所以,这个鼠年尾巴的楼市有点不寻常。住房结构上,新房二手房异动因素也不同。各大城市新房普遍限价,不少区域就出现了所谓价格倒挂现象:新房比附近二手房价格低,让人产生“买到即赚到”的认知。有些高收入的居民没有购房资格,就想出了代持的主意;还有的是假离婚。他们买房基本是为了投资。深圳等地近期的“补丁”就对这些行为进行了堵截。 北京上海的学区房效应,对二手房是重要的拉动要素。京沪主城区新房供应量极少,二手房成为交易主体。但整体来看,这两个城市并无特别重大的因素推动12月二手房成交的大增。极少数自媒体或中介机构也更多是从交投两旺来分析预测房价上涨的压力。也因此,京沪尤其是北京,应该主要是着眼于防范遏制,把苗头压下去。
  北京、上海、深圳等多个一线热点城市日前密集发布租房新政,旨在整顿住房租赁市场秩序,规范住房租赁市场行为,解决住房租赁领域存在的突出问题。业内人士指出,长租公寓类的企业在北京、上海等城市的市场份额占比已超过20%,如果计算普通二房东交易模式,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。在这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。 北京市规定,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月,收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。 北京市多举措控制“租金贷”去向、缩短预收租金周期,限制企业“资金池”。行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
  2016-2018年,石景山市场一直未有纯商品房用地供应,直到2019年才有两宗不限价宅地成交。多年“余粮”不足,让石景山几乎成了开发商最难落脚的城六区之一,但2020年这样的局面被打破了。全年共成交5宗不限价宅地,如果按100平/套计算,一次性为石景山增加了6811套的供应。特别是古城“双兄弟”,一开年就卖出了70亿,直接让石景山登上2020年Headline。7万+/㎡的售价,让区域新房单价迎来坐七望八的时代。随着长安九里、中海·天钻、长安和玺、中海首钢·天玺等一众新盘入市,积压多年的改善需求加速释放,全年新房成交4737套,市场占比创5年第二高,一扫“五里坨”阴霾,成为城六区排名第一。
  石景山虽然贵为“城六区”之一,但在北京楼市中却很长一段时间毫无存在感。据数据显示,石景山曾连续6年住宅销量维持在三位数,2017年甚至跌落到98套,新房成交量直到2019年才开始快速提升。究其原因,与住宅用地供应以及供应结构或有着较大关联。据统计,自2011年起便开始出现供应断档,2015年-2019年,石景山住宅用地一直处于低量供应的状态,2015年-2019年,共成交10宗住宅用地。其中2015、2018年仅成交1宗,2016年甚至出现住宅用地零供应。直到2020年才开始提升。另外,这6年间石景山供地结构也发生了变化,2015年仅有1宗纯商品房(北辛安棚改招标),2017、2018年的主角无疑是限竞房(“930”新政,强化“控地价、限房价”,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件),满足了众多刚需及刚改客群的置业需求。
  石景山区直到2019年,供地结构开始向纯商品房倾斜。截至2020年年底,合计成交7宗不限价宅地。粗略估计,石景山前两年的限竞房基本消耗殆尽,这波纯商品房的供应意味着从2020年开始,石景山将开始供应纯商品房。返回搜狐,查看更多
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